이번 시안은 작년 7월에 발표됐던 기존 공청회안에 비해 가점항목이 변화되고 일정비율 추첨제가 병행되는 등 가점에 불리한 청약자들의 구체적인 구제방안이 명시되고 있다

그러나 전반적인 주거기준이 미달한다고 할 수 있는 저가소형 유주택자 구제조건이 까다롭고 미약한데다 분양시장을 통한 내집마련이 절실한 경제적 여유가 떨어지는 2030들의 무주택 기간 가산점이 상당한 문제점을 안고 있다는 지적이 일고 있다

기존 공청회안과 바뀐 주택청약제도 개편시안은 종전엔 민영주택에 대해 전량 가점제를 도입할 예정이었지만, 이번 개편시안은 9월 1일 이후 입주자모집 승인 신청분부터 청약가점제를 도입하되, 가점제 전면시행시 불이익을 받는 가입자를 감안하여 일정비율 가점제와 추첨제를 병행실시 할 예정이다. 전용 85㎡이하 민영주택(청약예·부금 가입자 대상)에 대해서는 현행 추첨방식에서 가점제 75%, 추첨제 25% 병행실시하고, 전용 85㎡를 초과하는 모든 주택(청약예금 가입자 대상)에 대해서는 채권입찰제를 우선 적용하되, 채권응찰금액이 같은 경우 현행 추첨방식에서 가점제 50%, 추첨제 50% 병행실시 한다.

여기서 알아 두어야할 것은, 감점제 적용에 따라, 유주택자의 1순위 인정범위도 조정됐다는 것이다. 가점제 공급대상 물량(85㎡이하는 75%, 85㎡초과는 50%)중 청약자가 1주택을 보유한 경우, 1순위 청약자격을 배제하고, 2순위이하부터 청약자격을 인정한다. 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하고 2순위이하에서도 감점제 적용(보유호수별 5점씩 감점적용)한다.

추첨제 공급대상 물량(85㎡이하는 25%, 85㎡초과는 50%)은 청약자가 1주택을 보유한 경우 1순위부터 청약자격을 인정하되, 2주택 이상을 보유한 경우에는 1순위 청약자격을 배제하되 2순위이하부터 인정한다. 이는 유주택자의 경우에는 청약경쟁이 있는 가점제 공급대상 주택을 공급받을 수 없도록 제한하여 무주택 실수요자의 청약기회를 확대하고, 추첨제 대상물량에서는 1주택보유자의 1순위 청약을 인정하여 제도 개편의 충격을 완화하기 위함이다.

특히 유주택자의 무주택기간 인정하는데 있어,최저주거기준에 미달하는 유주택자는 가점제에 불리한 반면, 강남아파트 세입자는 무주택자로 분류되는 문제점을 해결코자, 유주택자의 무주택기간 인정범위를 지원했다. 본래, 무주택자의 정의는 현재 주택의 소유여부를 기준으로 주택을 보유하고 있지 않은 자를 의미하지만, 상향주택으로 갈아타려는 소형유주택자를 배려키 위해 60㎡이하이고 공시가격 5천만원 이하인 주택 1호를 10년 이상 보유한 자가 60㎡ 초과주택을 청약하는 경우에는, 소형주택 1호를 보유한 기간을 무주택기간으로 인정키로 한 것이다.

변화된 가점항목은, 종전의 '가점제' 항목은 85㎡이하와 85㎡초과가 달랐다. 그리고, 85㎡이하는 세대주 연령, 부양가족수(가구 구성, 자녀수), 무주택 기간, 청약통장 가입기간 등 4가지(경제지표 포함 5가지)의 가점으로 구간별로 최저 1점에서 최고 5점으로 구성되고, 가점항목별로 가중치(△세대주 연령 20점 △부양가족수 35점 △무주택 기간 32점 △가입기간 13점)를 곱해 계산, 만점이 535점이었다. 반면, 전용면적 85㎡ 초과의 경운, 부양가족수(가구 구성, 자녀수), 무주택 기간, 청약통장 가입기간 등 3가지 가점에 △부양가족수 47점 △무주택 기간 31점 △가입기간 22점 등의 가중치를 곱해 547점이 만점으로 이뤄졌었다.

하지만, 이번 개편시안은 가점항목과 가점 적용방안이 85㎡이하와 초과가 모두 같다. 그리고 가점항목도 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 가입기간 17점 등, 총 3가지 84점 만점으로 간소화됐다. 특히, 항목별 가점기준도 보다 세분화되고 바뀐 부분이 많다. 일례로, 신혼가구 배려차원에서 작년 공청회에서 제시된 가점항목중 “세대주 연령” 항목을 삭제했다. 또한, 부양가족수 가점항목에 직계비속인 자녀의 범위를 미혼자녀로 해 종전 성년자녀보다 완화된 편이다. 청약통장 가입기간의 가점도 달라졌는데, 종전엔 6개월 미만에서 10년 이상이었지만, 지금은 6개월 미만에서 15년이상으로 세분화됐다.

29일 내집마련정보사는 이와관련 "청약통장 가입자가 720만명으로, 청약제도의 근간을 바꾸는 것이 여간 어렵지 않은 것임은 알지만, 이번에 보완된 개편시안도 문제가 많다"고 지적했다.

첫째, 전반적인 주거기준이 미달한다고 할 수 있는 저가소형 유주택자 구제조건이 까다롭고 미약하다는 것이다

60㎡(18평)이하에 공시가격 5천만원이하이면서 1호를 10년이상 보유한자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우만, 보유기간을 무주택기간으로 인정해주고 있는데, 구제 조건만 5개고, 조건을 모두 충족해야하는데다, 10년의 보유기간은 너무 긴 편이라 는 것이다.

물론, 60㎡기준 소형주택 평균공시가격이 단독·연립·다세대가 약5천만원 수준이기는 하지만, 서울은 뉴타운이나 재정비촉진지구 사업으로 평당 지분가가 높아져서, 강북이나 인천구도심, 경기 북부지역의 일부만 해당되는 얘기일 것으로. 우리나라의 주택시장 여건상 특별시, 광역시, 대도시 및 지방 중소도시 등, 지역의 주택면적과 가격 편차가 심해 일정한 기준으로 무주택자를 설정하는 것은 현실적으로 어려운 것은 사실이지만, 10년 보유기간 같은 조건은 조정이 필요하다고 지적했다.

둘째, 무주택기간의 기산점도 문제다. 2030의 분양시장을 통한 내집마련의 길이 봉쇄될 수 있다. 무주택기간을 만30세를 기산점으로 하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 기산하고 있는데, 최근 통계청(www.nso.go.kr)이 발표한 <2006년 혼인통계 결과>에 따르면, 평균 초혼 연령이 남자는 30.9세, 여자는 27.8세로 만혼 추세를 배려하지 않은 정책이라고 지적했다.

20대는 조혼하지 않으면 아예 무주택기간 가점을 받을 수 없는데다, 기존 투기과열지구에서 만35세 무주택세대주로 전용 25.7평형의 75%의 우선배정 받았던 이들도 가점제를 실시하게 되면, 무주택가점항목 총 32점중, 12점밖에 점수를 받지 못하고 경제적 여유가 떨어지는 2030이야말로 분양시장을 통한 내집마련이 절실하지 않겠는가? 실제로 만31세 미혼에 부양가족이 없고, 청약통장을 3년 보유한 K씨는 가점의 합이 14점으로 만점인 84점의 1/6에 미치지 못하고 있다는 것이다.

셋째, 비세대주의 경우 부양가족 산정시 직계존속을 부양가족으로 인정받지 못하는 것도 불합리하다. 실질적으로 노부모를 모시면서 아버지를 세대주로 해놓고 있는 40~50대 가장도 있을 것이다. 현재도 주택공급에대한규칙상 60세 이상인 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우는 주택으로 보지 않고 있는데, 세대주가 아니란 이유로 실질적으로 노부모를 부양하면서 세대원에 산입시키지 못하는 문제가 발생될 수 있는데다, 애초에 노부모공양을 장려해서 노부모 부양 우선공급(특별공급)까지 하는 정부의 취지와도 맞지 않다고 지적했다.

넷째, 청약신청자인 배우자는 부양가족수에 산입되지 않는가? 부양가족의 범위는 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존·비속(배우자의 직계존속 포함)으로 구성된다고 하는데, 배우자는 직계가 아니다. 즉 배우자도 부양가족이 되는지가 명기되지 않고 있다. 무주택기간은 세대주와 그 배우자의 무주택 기간을 산정하는 패널티를 주면서, 부양가족수에 넣지 않는다는 것은 불합리 하다는 것.

다섯째, 공영개발 확대 등에 따라 청약기회 감소가 우려되는 청약부금 가입자 배려에 소홀했다. 물론 가점제와 추첨제가 병행되기는 하지만, 청약제도 구조상 청약통장에 미가입한 신혼, 독신 무주택세대주는 부금이나 예금보다는 청약저축에 가입하는 것이 보다 유리할 것으로 판단된다. 결국, 공공/민간 공동사업제도를 도입해 중소형 민간분양물량을 늘리겠다곤 했지만, 공영개발의 기치를 내세우고 있는 정부의 안과 상충되는 부분은 많다고 지적했다.